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地产商的网络推广可能是推动房价的主要因数
发布时间:2017-04-10 09:53      浏览次数:



  地产商通过网络推广的渠道方式宣传房价,比如开盘的信息和购房当天的人气,很大一部分触动了看到这类信息的购房者。也许楼上这图正是这句话的真正画面。
房地产调控在不断加码,在严苛的需求限制(限购、限贷等)基础上,增加土地供给的政策正式出台。此举也被许多人认为是治本之策。

 

 

不管你信不信,反正我是信了。

 

愚人节当天,要求扩大住房库存不足城市供地、加强供地计划执行、扩大租赁住房供给等。

 

正在人们对此将信将疑、猜测这一文件对地方政府有多大约束力之际,北京市政府率先响应,于4月7日公布增加土地供给的计划,一举成为舆论焦点。

 

根据这一计划,北京市未来五年将供应住宅用地6000公顷,以保障150万套住房建设需求;2017年,北京计划调增住宅用地至1200公顷,以保障30万套住房建设需求,其中产权类住房20万套,租赁住房10万套。

 

两部委联合发文与北京市调整供地计划并非偶然。要知道,所谓“旧”计划,即《北京市2017年国有建设用地供应计划》,获得北京市政府常务会议审议通过的时间是今年2月,墨迹未干。

 

容易推断,严格调控房地产市场,已经成为自上而下必须推行的政治任务;未来我们还将看到各地类似的响应政策陆续出台。

 

一时间,人们惊呼,“房价迎来三年横盘期”,“中央变相收走了地方政府土地大权”

 

北京公布的数字咋一看也颇为打眼,尤其是2017年的住宅用地被称为“供地倍增计划”,给人的第一印象是土地供给大幅增加。

 

实际上呢?

 

 

供地并未大幅增加,双保险遏制房价

 

我们先仔细看一下数据。

 

新鲜出笼的计划是针对此前今年2月的“旧”计划的调整。按当时的计划,供应保障性安居工程用地350公顷,同比持平;商品住宅用地260公顷,仅为去年的30%;两项合计610公顷,较去年的计划下降约一半。

 

正是旧计划这个大幅缩水的供地规模,引发了今年北京房价的大幅度上涨。

 

而这次的新计划中,北京市未来五年6000公顷的住宅供地目标其实低于上一个五年(2012-2016年)7400公顷的计划供地数,只是高于其5477公顷的实际完成数。(见表1)

 

事实上,自2015年以来,北京的住宅供地大幅紧缩。新计划中,2017年1200公顷的住宅用地目标供应量,虽比2月公布的“旧”计划翻倍,却只与2015/2016年的计划持平,是2011-2016年计划均值的72%。

 

因此,2017年的计划供地规模并没有大幅增加。

 

从过去的经验看,每年的实际供地规模,比当年的计划规模都有不小的缩水。保障性安居工程的供地规模完成率基本为100%,而商品住宅用地计划完成率的弹性则很大,最近几年平均在50%左右。

 

如果2017年的商品住宅用地计划完成率也为50%,则住宅用地总体计划完成率为71%,相当于2014年实际供地水平的71%。只有当今年的供地计划完成率达到100%,才能一举扭转过去两年北京“控地”的局面;即便如此,也就是与2014年的实际供地规模相当。

 

实际的用地计划完成率究竟是和过去几年一样也是50%,还是100%?一个大体合理的猜测是,实际计划完成率与政治压力成正比,而政治压力又基本与房价上涨的态势紧密相关。

 

 

需求侧严控,供给侧放松,这是遏制房价的“双保险”策略。如果房价控制的效果不错,倒也不一定非得按100%完成。毕竟拆迁的成本已经越来越高(因此导致的收益率下降,也是土地财政被日益诟病不可持续的重要原因),而且其中不乏难啃的“硬骨头”。

 

事实上,在加大供给的政策出台之前,严苛的需求侧控制政策已经使很多人看淡未来两三年的房价。成交急剧下滑,观望气氛浓重,人们普遍认为“久盘必跌”,资金成本高的房企或者个人最有可能绷不住先降价出售。

 

当然,这些人同样也认为,如果供地政策不变的话,此后房价还会恢复上涨势头。因此,增加供地的确有其必要性。

 

据《财新网》“北京倍增宅地计划供应量上千公顷集体土地拟入市”一文报道,国土部已经严加要求,“供应计划要等于实施计划”。

新计划如能足额完成,北京未来五年年均住宅用地计划供应量为1200公顷,与2014年的实际供地持平(1195公顷),比2015年(877公顷)和2016年(469公顷)的实际供地均有较大提升。

 今年的执行情况如何,将是未来几年地产调控政策的试金石。

 

不可不察的,政策意图

 

首先,我们进一步确信,北京的房价上涨势头会受到强力遏制,甚至未来两到三年之内会有所下跌,但由于供地依然有限,不能指望跌幅太大。

 

事实上,与其说政府想打压房价,不如说政府希望建立“房价稳定器”。

 

比如,两部委要求,各地尽快编制公布住宅用地供应三年滚动计划和中期规划,统筹安排中期(五年)和近三年的住房建设所需用地。各地要根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序。

 

“对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。”

 

这其实是希望,土地供给自动对库存变动周期做出反应。

 

进一步,相比于此前的限购、限贷等限制需求的措施,政府此次从增加土地供给入手,希望建立房地产调控的长效机制。这包括以下几个方面:

 

1、集体建设用地入市

 

为了扩大土地供地,集体建设用地入市政策开始有实质性突破。比如,两部委提出,在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市,开展集体建设用地上建设租赁住房试点。

 

 

北京拟供应的6000公顷土地中,有1000公顷是集体土地。

 

虽然北京从2012开始就试点集体建设用地建公租房,但多年来仅有唐家岭、北七家等零星试点;集体土地入市用于住宅,一直被严加限制。

 

这些计划中的集体建设用地将怎么用?据《财新网》披露,一个方案是在集体土地上建住宅,但只能用于租赁;未来并不排除在集体建设用地上建商品房的可能,但即便允许,也会制定有规划、有计划地去做,不会放任自行入市。

 

2、盘活存量,工商用地活用

 

两部委提出,鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造,完善配套设施后改造成租赁住房,按年缴纳土地收益。

 

《财新网》称,与此呼应,存量转换将是未来五年北京住宅供应增加的重要渠道。一些低效的工业用地、商业用地,将获得通道,转性成为住宅用地。这不是开发商自己“商改住”,而是要经过审批,将工业用地、商业用地转性为住宅用地。

 

这一政策如何落地,仍需要细则配套。
 

3、增加租赁住房供应,完善住房结构

 

两部委要求扩大租赁住房供给。

 

北京市则提出将促进完善购租并举的住房体系;今后五年建设安排的150万套住房,包括产权类住房100万套,租赁住房50万套。

 

同时,北京市表示,要研究扩大租赁住房赋权,进一步扩大向非京籍家庭提供公共租赁住房。

 

4、两部委的通知还体现了不少值得注意的其他意图

 

比如:

 

“坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况,严防高价地扰乱市场预期。”

——这意味着所谓“地王”,包括楼面价地王、土地单价地王、土地总价地王需要蛰伏。

 

“各地要建立购地资金审查制度,确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。经国土资源部门和有关金融部门审查资金来源不符合要求的,取消土地竞买资格,并在一定时间内禁止参加土地招拍挂。”

——严查资金来源,反映了政府一以贯之的控制金融泡沫的思想;也意味着中小房企在与大型房企竞争中处于更加不利的地位。
 

“对工作不力、市场出现较大波动、未实现调控目标的地方,住房城乡建设部、国土资源部将对有关地方主管部门和责任人约谈问责。对虚假编造、采用技术性手段调整相关统计数据的,严格追究有关人员的责任;情节严重的,依法依规严肃处理。”

——这意味着,除了经济手段之外,行政的、法律的手段,该用还得用啊?!



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